El aumento de los alquileres y el elevado coste de los préstamos siguen reduciendo el acceso a una vivienda asequible en toda Europa, siendo los jóvenes y los trabajadores clave los más afectados.
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En la última década, los precios de la vivienda han subido exponencialmente -un 53% de media en toda la UE- y los alquileres medios también se han disparado en el mismo periodo. En algunos países incluso se han triplicado.
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El alojamiento en el orden del día
En una cumbre celebrada a finales de octubre, los dirigentes de la UE debatieron por primera vez la crisis de la vivienda. Aunque reconoce que las competencias en este ámbito siguen siendo nacionales, regionales y locales, António Costa, Presidente del Consejo Europeo, está dispuesto a debatir cómo puede la UE complementar y apoyar los esfuerzos de los Estados miembros.
Tras la cumbre, el Primer Ministro luxemburgués, Luc Frieden, expresó su sorpresa por el hecho de que su país no fuera el único que luchaba contra este problema. Declaró a los periodistas que el impresionante aumento del 60% en los últimos diez años sitúa a Luxemburgo a la altura de la media europea.
Luc Frieden, Primer Ministro de Luxemburgo (en luxemburgués):
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«Ha sido un intercambio muy interesante, que me ha mostrado que la vivienda es la principal preocupación de la gente en casi todos los países de la UE. Esto me abrió los ojos, porque antes pensaba que era un problema limitado a Luxemburgo. Ahora me doy cuenta de que es un problema generalizado».
La Comisión Europea cuenta ahora con un comisario responsable de vivienda, y el Parlamento Europeo ha creado una comisión especial sobre la crisis de la vivienda. Su cometido es elaborar recomendaciones políticas, junto con expertos, partes interesadas y ciudadanos, para una vivienda digna, sostenible y asequible en toda Europa.
Mientras tanto, la Comisión trabaja en su plan de vivienda asequible, que presentará a mediados de diciembre. Esta propuesta se basará en las conclusiones del Consejo de la UE, y los Estados miembros quieren asegurarse de que conservan un margen de maniobra suficiente.
La idea general es utilizar las iniciativas y los instrumentos de financiación de la UE para reforzar los esfuerzos nacionales de provisión, construcción y renovación de viviendas asequibles, accesibles, seguras y sostenibles, y de lucha contra el sinhogarismo.
Un vistazo a las cifras
Según Eurostat, más del 35% de los ingresos familiares de los ciudadanos griegos se destinaron a sufragar los gastos de vivienda en 2024. Esta fue la media nacional más alta de la UE.
Ilias Papageorgiadis es el Director General de MORE Consulting. Este inversor, analista y consultor griego está especializado en el sector inmobiliario del sudeste de Europa.
Nuestros colegas de SKAI le preguntan por qué un país con una de las tasas de propiedad de vivienda más altas de la UE sufre ahora una de las crisis inmobiliarias más graves del bloque.
Ilias Papageorgiadis, Director General de More Consulting (en griego):
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«No creo que ningún país haya conseguido estabilizar realmente su mercado inmobiliario. El problema de fondo es el mismo en todas partes: la gente acude en masa a las grandes ciudades desde el resto del país, y un gran número de extranjeros también quiere vivir allí. En Grecia, esto se combina con dos problemas adicionales que no existen en ningún otro lugar de Europa. En primer lugar, tenemos cientos de miles de viviendas vacías, tanto de propiedad privada como del Estado o de los bancos. En segundo lugar, tenemos un poder adquisitivo muy bajo según los datos de Eurostat, lo que significa que el alquiler representa una parte mucho mayor de la renta disponible en comparación con otros países. Por eso el problema de la vivienda aquí parece aún más agudo».
Un informe publicado por el Consejo Europeo en octubre revela que Lisboa, Barcelona y Madrid son las ciudades de la UE donde los ciudadanos gastan el mayor porcentaje de sus ingresos en alquiler. En Lisboa, los inquilinos tienen que desembolsar actualmente más de su salario mensual para permanecer en sus casas… una situación a todas luces insostenible.
João Duque, economista y presidente de la Escuela de Economía y Gestión de Lisboa, esboza en una reciente entrevista con Renascença los factores clave que subyacen a esta situación, factores que se repiten en muchas otras ciudades europeas.
João Duque, Presidente de la Escuela de Economía y Gestión de Lisboa (en portugués):
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«Esto se ve agravado en gran medida por la escasez de oferta, los elevados costes de construcción y reconstrucción, la costosa financiación y la presión de la demanda externa. Mucha gente ha estado buscando trasladarse a Lisboa para vivir y encontrar vivienda […]. Todo esto significa que los precios de la vivienda han estado bajo mucha presión. Y, de hecho, ganamos poco. Tenemos todos los ingredientes para este resultado».
Una brecha cada vez mayor
Las viviendas en Europa se han encarecido tanto que, si aún no tienes una, te resultará difícil pagar la entrada de una en prácticamente cualquier gran ciudad europea… a menos, claro está, que tengas dinero de la familia o un sueldo realmente alto. Así que la mayoría, que no se encuentra en una posición tan afortunada, se encuentra muy atrasada desde el principio.
O al menos así lo cree Cody Hochstenbach, profesor asociado de geografía urbana en la Universidad de Ámsterdam. Este experto en vivienda explica a The Europeans cómo el coste de la vivienda sólo sirve para mantener la riqueza concentrada en manos de los más afortunados.
Cody Hochstenbach, profesor asociado de la Universidad de Ámsterdam (en inglés):
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«El 10% de la población neerlandesa posee alrededor del 40% de toda la riqueza inmobiliaria, mientras que el 50% restante, es decir, la mitad inferior, no posee ninguna riqueza inmobiliaria. Es una desigualdad muy marcada, ¿verdad? Que el 10% más rico tenga el 40% y el 50% más pobre no tenga nada».
Además, señala que los propietarios gastan una parte mucho menor de sus ingresos en vivienda que los inquilinos, lo que no hace sino perpetuar la división entre ricos y pobres. Los que «tienen» seguirán teniendo, ya que también pueden dar a sus hijos un empujón en la escalera inmobiliaria, mientras que los que «no tienen»… bueno, basta con decir que nunca tendrán.
En Lituania se están estudiando varios modelos para facilitar el acceso a la vivienda. Durante muchos años, la política de vivienda en este país báltico fue casi inexistente, afirma Žinių Radijas. Recientemente, sin embargo, los políticos han hecho cada vez más ruido sobre las dificultades a las que se enfrentan los ciudadanos que quieren comprar una casa.
Sin embargo, Algirdas Sysas, diputado socialdemócrata, cree que centrarse en que todo el mundo sea propietario de una vivienda es un grave error, y que la política de vivienda debería priorizar, en cambio, soluciones accesibles para quienes no pueden o no quieren comprar una casa.
Algirdas Sysas, diputado del Parlamento lituano (en lituano):
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«El mayor déficit se da específicamente en la vivienda de alquiler. Es muy cara porque el mercado es pequeño. En los debates sobre el presupuesto, siempre he animado a mis compañeros de partido a destinar más fondos a la construcción de viviendas municipales en lugar de a [diversas subvenciones de préstamos o ayudas al pago inicial]. Los municipios -tanto grandes como pequeños- deberían tener capacidad para gestionar y ofrecer viviendas de alquiler. Esto mejoraría la movilidad, ya que permitiría a los jóvenes profesionales desplazarse allí donde necesiten ir. Y si hubiera más viviendas de alquiler en las grandes ciudades, los precios bajarían como resultado de una mejor alineación de la oferta y la demanda.»
Cody Hochstenbach no puede sino estar de acuerdo.
Cody Hochstenbach, profesor asociado de la Universidad de Ámsterdam (en inglés):
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«Creo que deberíamos invertir en viviendas de alquiler asequibles. Pero creo que también deberíamos empezar a pensar seriamente en gravar la riqueza ligada a la propiedad de la vivienda, deshaciéndonos de todas esas ventajas que tenemos para los propietarios.»
Sin embargo, Filipe Santos, director de la Católica Lisbon School of Business & Economics, advierte del peligro de centrarse en la vivienda pública -que sí considera importante- en detrimento de la vivienda de alto standing. En declaraciones a Renascença.
Filipe Santos, Director de la Escuela Católica de Lisboa de Negocios y Economía (en portugués):
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«Creo que no debemos ir por el camino de decir que el problema es de demasiadas viviendas de lujo, porque podríamos matar este mercado, que es importante para Portugal. Esto no resolverá el problema de la vivienda asequible y destruirá un mercado que está funcionando y generando no sólo valor añadido para el país, sino también ingresos perpetuos. No olvidemos que el Impuesto Municipal sobre Bienes Inmuebles se paga sobre el valor inmobiliario de la vivienda. Por tanto, una medida creativa, en mi opinión, sería aumentar este impuesto en el segmento de lujo, canalizando los ingresos adicionales hacia la inversión pública en vivienda asequible.»
Modelos a imitar
Muchos de nosotros recordaremos la crisis financiera de 2008. Los pagos de las hipotecas se dispararon al mismo tiempo que la gente se quedaba sin trabajo. Y mientras los europeos perdían sus casas, los gobiernos rescataban a los bancos y recortaban las ayudas sociales.
Juha Kahila, de Housing First (Finlandia), cuenta a The Europeans cómo su Gobierno, en plena crisis financiera, tomó la valiente decisión de invertir 270 millones de euros en 10 años para que todos los finlandeses tuvieran una vivienda asequible. Se dieron cuenta de que si todo el mundo tenía un lugar donde vivir, sus otros problemas serían más fáciles de resolver.
Juha Kahila, Housing First (en inglés):
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«Hoy en día la gente dice que no tenemos dinero para hacer nada, pero en realidad pudimos destinar bastante dinero al modelo Housing First porque queríamos cambiar el sistema. Se trata de lo que priorizas, más o menos. Si realmente quieres hacer algo, también puedes encontrar los recursos para hacerlo. Creo que la voluntad política es una de las palabras mágicas».
No cabe duda de que Finlandia está cosechando los frutos de sus audaces políticas sociales, pues es el único país de la UE que registra un descenso constante y a largo plazo del número de personas sin hogar.
Viena es otro ejemplo clásico de «ciudad que lo hace bien», informan The Europeans, con la mitad de sus viviendas clasificadas como sociales. De hecho, la ciudad posee tantas propiedades que es muy difícil para los inversores o propietarios privados hacer subir los alquileres o presionar a favor de políticas que beneficien a los propietarios.
La Comisión Especial de Vivienda del Parlamento Europeo envió una delegación a Viena a principios de año para conocer de primera mano el innovador modelo de vivienda social de la ciudad. La presidenta de la comisión, Irene Tinagli, destaca uno de sus aspectos más inusuales en este vídeo compartido por AMS.
Irene Tinagli, Miembro del Parlamento Europeo – S&D, Italia (en inglés):
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«Es muy interesante el hecho de que sea tan completo; que, en comparación con otros lugares, esté dedicado a una parte realmente grande de los ciudadanos. No sólo está dedicado a las personas y ciudadanos más frágiles, sino también a una gran parte de la clase media.»
El miembro italiano del S&D también destaca la mezcla única de actores implicados en la construcción de viviendas sociales en Viena, donde el papel del sector público en la planificación y el acceso, combinado con la implicación de los sectores privado y sin ánimo de lucro, prácticamente no tiene parangón. Sin embargo, incluso Viena necesita más financiación, con una creciente demanda de viviendas asequibles, por no mencionar los edificios existentes que necesitan renovaciones.
¿Y si llevamos la vivienda social un paso más allá… a la vivienda compartida? Heinz Egger, austriaco de 70 años, habla con Ágora sobre sus experiencias de vida en común y lamenta lo «privada» que se ha vuelto la sociedad actual.
Heinz Egger, ciudadano austriaco de 70 años (en alemán):
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«Cualquiera que haya seguido la política y haya intentado evaluar o analizar la situación se dará cuenta de que hemos experimentado un cambio fundamental desde hace 40 o 50 años, cuando yo pasaba de la adolescencia a la edad adulta. Queríamos irnos de casa lo antes posible. Y lo hicimos. Podíamos hacerlo. Realmente había pisos compartidos. Así que cuando viajaba de Klagenfurt, donde vivía, a Viena, no pensaba ni un segundo: ‘¿Dónde voy a dormir? Simplemente iba al piso compartido más cercano, llamaba al timbre y decía: ‘Oye, necesito un sitio para dormir'».
Sin embargo, nuestras firmes preferencias modernas por la privacidad hacen improbable cualquier esperanza de retorno a este tipo de vida colectiva.
Concesiones climáticas
El Primer Ministro griego, Kyriakos Mitsotakis, ha propuesto la creación de una base de datos compartida para identificar las mejores prácticas de otros países que se enfrentan a presiones similares. Además, añade SKAI, quiere que se amplíen los instrumentos financieros de la UE para hacer frente a la crisis inmobiliaria.
Sin duda, los fondos europeos tienen un importante papel que desempeñar en la configuración de una política de vivienda estable, con el Mecanismo de Recuperación y Recuperación, el mecanismo de cofinanciación del MENR e InvestEU, todos ellos disponibles para apoyar las inversiones en vivienda asequible. Sí, responde nuestro experto griego Ilias Papageorgiadis, pero es vital encontrar el equilibrio adecuado entre el apoyo social y otras prioridades de la UE.
Ilias Papageorgiadis, Director General de More Consulting (en griego):
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«El mayor problema que tenemos no son estos fondos, sino las nuevas y estrictas restricciones a la construcción privada que pueden imponerse en los próximos años. Y si esto ocurre en Grecia, si se nos obliga a garantizar que todos los edificios privados nuevos tengan un consumo energético cero o si, por ejemplo, se exige que los edificios que actualmente se alquilan se sometan a dos o tres niveles de mejora de la eficiencia energética, entonces nos encontraremos en una situación mucho peor que la ya de por sí mala a la que nos enfrentamos hoy.»
De hecho, no debemos olvidar la crisis climática en todo esto. Las mejoras de la eficiencia energética son esenciales, a pesar de su coste… y es mucho más probable que las personas que viven en la casa de su propiedad inviertan en hacer sus hogares más sostenibles que los propietarios.
¿Qué más podría estar haciendo Bruselas? Radio 24 se lo pregunta a la arquitecta italiana Francesca Zirnstein, directora general de Scenari Immobiliari, un instituto de investigación independiente que analiza los mercados inmobiliarios y la economía en Italia y en toda Europa.
Francesca Zirnstein, Directora General de Scenari Immobiliari (en italiano):
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«Quizá el apoyo que creo que sería más importante de todos, más allá de ayudar a los que realmente lo necesitan, sería apoyar a la industria para que consiga ofrecer un producto suficiente tanto en cantidad como en calidad».
Con la promesa de la Comisaria Ursula von der Leyen de organizar la primera cumbre de la vivienda de la historia del bloque en 2026, al menos parece que este asunto va a seguir en el radar de Bruselas.
*Este contenido ha sido traducido con DeepL
- Autor: Joanna Neville, Agencia de noticias Euranet Plus
